一座城市里,最臟亂差的地方是哪?那里是阻礙發(fā)展的“城市毒瘤”嗎?
城市化過程中,最招人嫉妒的人是誰?他們是“不勞而獲”的億萬富豪嗎?
對于城中村和村民,許多時候,公眾總帶著一種既嫌棄又嫉妒的語氣去談論。在城中村眾多、舊改轟轟烈烈的廣州和深圳,這種論調(diào)尤為普遍。
近日,在深圳住建局表態(tài)要學習新加坡“組屋”模式后,B站大V“馬前卒工作室”發(fā)出“深圳要學新加坡‘公屋’,推平城中村只是第一步”的視頻,就對城中村評論道:城中村一直對城市公共資源單向索取而不作任何回報,且擠占了正規(guī)住房面積;因而必須消滅城中村,直接拿走房主全部土地收益,深圳才能實現(xiàn)公屋建設的目標。
甚至不乏“煽動性”地號召:“城中村房主和李嘉誠一樣靠囤積土地和房產(chǎn)獲利;城中村房東是封建地主階級,是造成了土地供應緊張的反動階級,是社會進步的頑石,應該對他們多點階級仇恨;而強行低價征地的李光耀雖然代表資產(chǎn)階級利益,但他因?qū)Ψ饨ǖ刂麟A級敢于無情斗爭而應被表揚?!?/p>
果真如此嗎?
城中村擠占城市用地?
按照“馬前卒工作室”的說法:“(深圳)城中村占據(jù)的面積實在太大,擠占了正規(guī)住房的面積?!?/p>
結(jié)果是,在深圳用地總量有限的情況下,占地太多的城中村使得深圳土地供應量不足,造成了高房價;又因為拆遷成本高昂,阻礙了公屋建設。
數(shù)據(jù)上看,深圳的城中村占地的確很大。按照2018年深圳市城中村改造辦公室發(fā)布的消息,深圳城中村總用地面積320平方公里(其中一部分是村屬工業(yè)園),占到深圳市總面積的1/6。但如果說城中村擠占了“正規(guī)住房”的用地,那就本末倒置了。
追根溯源,城市要擴張就要征用城市邊緣村莊的土地,由于征農(nóng)地的成本比征村屋的低,城市自然先征了農(nóng)地,留下了村莊中心的村屋。村屋被包圍了,于是才成為了“城中村”。
打個比喻來說,就是城市把肉吃了,把骨頭留了下來。深圳采用的就是這種模式。
那么,深圳的高房價能怪到“骨頭太多,肉不夠”嗎?
差不多已經(jīng)形成共識的是,深圳的高房價當然有用地總量的問題,但更多其實是土地供應的結(jié)構(gòu)性問題。
從2012到2017這6年,深圳超過700萬平方米的新增商業(yè)住宅工業(yè)用地中,新增住宅用地不足60萬平方米,1/10都不到;同期深圳常住人口增長了約200萬人,即每新增1人只新增面積0.3 平方米。反觀同為近年人口增量全國前二的廣州,單2017年的新增住宅用地164萬平方米就已經(jīng)是深圳6年綜合的2倍有余。
在土地高度稀缺、人口大量涌入的時候,還大量拿去做會加劇住房需求的工業(yè)用地,反而擠牙膏式供應住宅用地,深圳的房價沒有不暴漲的道理。
這樣做的目的,一舉兩得:一方面,留住了企業(yè),保證了GDP和稅收;另一方面,也抬高了地價,保證了土地財政收入。
很多媒體說深圳是最不依賴土地財政收入的城市,《南風窗》引用數(shù)據(jù)稱:2019年深圳市一般預算的財政收入是9424億,賣地收入是680億,賣地的收入只有一般性預算收入的7.2%。
但這并不意味著賣地收入對深圳不重要,實際上,這更像個數(shù)字游戲,不是因為深圳賣地收入低,而是因為深圳一般預算收入太高,才顯得對土地財政依賴沒那么大。
隨著深圳可供開發(fā)空地面積的越來越少,城中村數(shù)量勢必減少。
城中村既沒有擴張,也并不拒絕、甚至盼著被拆遷。把擠占“正規(guī)住房用地”的罪名加到城中村頭上,無論如何不合適。
實際上,雖然深圳城中村總面積很大,但看分布的話會發(fā)現(xiàn),城中村主要分布在非中心區(qū),在住房最緊缺、房價最高的關(guān)內(nèi)4區(qū)(南山、福田、羅湖、鹽田),城中村面積其實很小。也能夠說明,房價高并非因為城中村太多。
這就好比,肉快吃光了,到了啃骨頭的時候,反倒回過頭來怪起了骨頭太多,奇哉怪也。
城中村,一直是單向索取?
城中村的“污名”不僅是臟亂差、“擠占正規(guī)住房用地”,很多時候還本身仍然常被人視作是“單向索取公共資源而沒有作回報”的城市毒瘤。
但事實上,城中村創(chuàng)造了多種正向社會價值。
對于新移民來說,影響他們的首先不是房價,而是房租。城中村遠低于周邊樓盤的租金降低了住房成本,低鋪租也降低了下樓開店的經(jīng)營成本,村工業(yè)園提供了大量的就業(yè)機會,而日常生活消費也因更低的租金而更便宜。
跟高爾夫球場相比,市民中心和會展中心顯得如此渺小
不僅如此,城中村還能降低住在周邊的新移民的居住成本。
量大價低的城中村出租屋讓新移民有了更多選擇,也就讓深圳商品房房東不敢在房租上坐地起價。這正是在深圳房價被炒得遠超京滬的這兩年,其正式住房的租金仍能保持低于京滬的一個重要原因。
所以從實際功能上看,城中村出租屋本身就是一種自發(fā)形成的“低配公屋”。在大量政府公屋替代城中村的功能之前,深圳的多數(shù)新移民離不開城中村。
城中村增強了深圳的包容性,降低了整座城市的運行成本,保留了城市的年輕活力。城中村給城市帶來了這么多正外部性,絕不能說沒有回報。
從數(shù)據(jù)上看,深圳的城中村用了全市1/6的土地,為超過1/2的人口提供廉價居所以及大量的就業(yè)機會,正是它讓深圳有底氣喊出“來了就是深圳人”。
沒有城中村,城市會更好嗎?
那么,同樣是城市擴張,為什么北京、上海的城中村沒有廣州、深圳這么多?
這既是緣于在早期“城市包圍農(nóng)村”的過程中策略的不同:深圳、廣州選擇繞開村莊從而減小成本,而北京上海則更多將村莊整體拆遷以保證地塊完整性;也是因為北京、上海更早也更“堅決”地開展了棚戶區(qū)/城中村改造。
當然,這背后反映的是城市發(fā)展階段的差異,以及城市政治經(jīng)濟地位和財力的差異。
如果深圳在城市化早期,就像北京上海那樣對村莊進行整體拆遷,是不是就能增加住房供給,讓深圳的房價不至于“高不可攀”,讓新深圳人住得更好?
這樣做城中村確實會更少,但如果認為這樣就能讓草根新深圳人住上的房子,那就有點naive。
在一二線城市,大量低收入移民群體很難買得起或租得起市中心的正式住房,而城中村就是很難被替代的廉價非正式住房來源,若要消滅城中村或不允許它增長,只會逼著不斷增加的移民們越住越擠。
這不是假設,而是北京和上海的現(xiàn)實。曾有學者就北上廣三個城市的新移民居住滿意度進行過調(diào)查研究:
北京城中村呈現(xiàn)一種傳統(tǒng)村落形式,村內(nèi)多為一層或兩層平房,每戶擁有自己的院落。地下室的利用較為突出,表現(xiàn)為“不斷下壓”的“過密化”。
上海在三個案例城市中管治最嚴,擁有旺盛的住房需求的城中村只能通過內(nèi)部擠壓的方式“塞”進更多居民。村內(nèi)各戶樓梯間、廚房、洗手間、院落等多被改造和分隔,表現(xiàn)為向內(nèi)“不斷擠壓”的“過密化”。
廣州相對寬松的管治環(huán)境使得“向上”加蓋作為一種增加面積的自然方式,城中村多呈現(xiàn)為“不斷加建”的“過密化”。
廣州新移民聚居地無論是享受到的配套設施,還是各項居住滿意度,都顯著高于北京和上海。
眾所周知,深圳城中村無論是政策環(huán)境和發(fā)展模式,還是現(xiàn)狀設施和居住體驗,都與廣州的類似,只是稍微貴一點。
當然城市要發(fā)展,就必然要拆城中村。但在拆城中村時,中國卻從未有哪個城市建設足量的保障性住房來滿足新移民的需求,無論經(jīng)適房還是公租房從來沒有夠用過。對新移民來說,深圳、廣州這種保留城中村的城市擴張模式反倒更友好。
過去十年,當北京、上海以嚴格的落戶政策、高房價、高房租嚇退,以棚戶區(qū)改造等措施清退所謂“低端人口”的同時,深圳、廣州卻持續(xù)展現(xiàn)出對于外來人口的友好、開放和包容,城中村的存在功莫大焉。
可以說,城中村對深圳、廣州的社會價值至今仍是難以替代的。
城中村阻礙了深圳“公屋”建設?
即便是承認城中村的價值,但對于村民,外界仍然習慣給貼上“不勞而獲”的標簽。
“不勞而獲”有兩個層面,第一個層面指的是“包租公”坐享其成??陀^上說,絕大部分“包租公”都不交稅,但無論是房屋的建設還是出租屋的管理都需要投入,這既然有投入,就不是“不勞而獲”。
另外一個層面是:村民享受城市發(fā)展的紅利,無需付出成本,單等著拆遷補償“一夜暴富”。對于城市來說,這些“拆遷補償”就是要付出的成本。
媒體也在有意渲染這種“暴富現(xiàn)象”。去年深圳白石洲要拆遷時,媒體報道的標題是:
深圳最土豪城中村拆遷,價值2500億,將誕生1878個億萬富翁。
即便現(xiàn)實中,能成為“億萬富翁”的只是少數(shù),但難免不引起“嫉妒”。
在“馬前卒工作室”的口中,這部分人背負“囤積土地和房產(chǎn)”的罪名,更是被扣上了“封建地主階級”“社會進步頑石”的帽子。
但尋根溯源,造成拆遷成本高昂的原因,并非村民漫天要價,而應歸咎于城市過往對于土地財政的依賴。
——過往的城市土地出讓中,拆遷成本低,地價高,房價更高是普遍現(xiàn)象,這兩級巨大的差價是當?shù)卣烷_發(fā)商獲取了。因為城市業(yè)已形成的地價、房價水平,城中村的拆遷成本就不可能低。
所以根本問題是如果不改變這種土地財政模式,在深圳拆掉了城中村后,恐怕分給住宅的也不會多,且蓋起的住宅也還是主要是商品房而非公屋。
城中村不是城市毒瘤,城中村村民也不是囤地的“李嘉誠”。
在過往拆遷成本低的時候,城市沒有去選擇啃骨頭,也沒有選擇建公屋;如今,在拆遷成本業(yè)已高企的時候,深圳提出要學習新加坡模式建設公屋,這時候就必須讓曾經(jīng)吃到肉的去處理骨頭,而不是指責骨頭太多,太硬。
撰文 | 阿舜
編輯 | P.K
? THE END
本文由識廣原創(chuàng)出品,未經(jīng)許可,請勿轉(zhuǎn)載。
互動話題
“村民”你怎么看?
最新評論