上世紀80年代末的一天，來自香港的地產商彭磷基、孟麗紅夫婦，登上了番禺鐘村的佛子嶺。

那時，佛子嶺的周邊還是一片荒地沼澤，被農民用作養(yǎng)鴨的水塘，每畝地一年的收入只有幾千元。

但彭氏夫婦看到的，卻是一個價值至少數千萬的寶藏。他們要在這里，開發(fā)一片供給香港人回鄉(xiāng)度假的屋邨。

番禺超大樓盤的時代，即將拉開帷幕。

而在接下去的二十年，這種商業(yè)地產模式，產生的影響，遠遠超出了地產的范疇，深刻地塑造了番禺，甚至廣州的居住形態(tài)。

山鄉(xiāng)巨變

孟麗紅如今回憶起她和祖籍番禺的丈夫回鄉(xiāng)的經歷，記憶依然十分深刻：

“那時候番禺還是鄉(xiāng)下地方一般，剛來的時候，我和我先生有時候晚上加班到七點多鐘，走出辦公樓，街上一片漆黑，什么都沒有。晚上我們住在番禺賓館，附近都沒什么店鋪，晚上過了八點，餐廳也都沒東西賣了，還好賓館門口有一家士多店，可以買點面包來充饑?！?/p>

但彭氏夫婦從香港回到這片“鄉(xiāng)下地方”，恰恰就是因為番禺的原生態(tài)，讓他們嗅到了地產開發(fā)的商機。

“廣州給我提供了任何地方都難以比擬的條件，（佛子嶺的面積）大概相當于整個尖沙咀。這里的售樓部空間非常寬敞，我在香港的同類場所遠遠不及。”番禺大片未開發(fā)的土地資源，簡直讓在寸土寸金的香港閃轉騰挪的港商感到嫉妒，再結合番禺僻靜清幽的自然環(huán)境，還有與香港接近的地理區(qū)位，可以無縫銜接香港的語言文化。九十年代的香港，雖然經濟發(fā)達，市民購買力強勢，但本土地產市場早已飽和，手握鈔票的市民無處可花。而香港主權交接的事宜此時業(yè)已敲定，內地的市場經濟方興未艾，港人回鄉(xiāng)置業(yè)定居，在心態(tài)上和可行性上，似乎都已條件成熟。

日后番禺超大樓盤的始祖，號稱“中國第一邨”的祈福新邨，呼之欲出。

作為內地首個提出“港人度假屋邨”的社區(qū)，為了吸引、服務香港客戶，祈福新邨在香港設長期展廳，設專車接駁南沙、蓮花山等前往香港的車站、碼頭。此外，在內地幾乎沒有物業(yè)管理概念的時候，祈福集團第一個推行港式物業(yè)管理合約。1991年11月26日，祈福新邨首次預售，意料之中，引發(fā)了港人追捧。日后孟麗紅在接受媒體采訪時介紹，首期客戶有八成是香港人，開盤當天，祈福新邨便售出500多套別墅，收入高達一個億。

而祈福的野心遠不止于此。

祈福新邨開盤的上世紀九十年代，正是番禺“撤市設區(qū)”的前夕，原本屬于縣級市政府的財政管理權即將被上交，在這種變動帶來的焦慮和爭取自身利益最大化的考量下，番禺以近乎甩賣的方式向房地產開發(fā)商出讓大量地塊。原本土地出讓金按照規(guī)定應包含地塊及周邊市政、公共服務設施配套建設的費用, 但由于番禺政府急于“出手”，大部分土地出讓都是通過協議方式以很低的價格出讓，早期開發(fā)的大盤價格更低至4 萬～5萬元/畝。較低的土地協議出讓收入無法涵蓋居住配套建設資金。居住配套建設資金不夠，醫(yī)院、學校、公交站建不起來。這些土地在交易完成后，就像是被咀嚼完了價值，被直接吐了出來，棄置在一邊。

在當時公共設施建設還很不完善，沒有大樹可為住戶遮頭的番禺郊野，祈福決心，自己長成一棵大樹。

1992年，祈福新邨第一個會所開業(yè)，開創(chuàng)住宅區(qū)擁有會所的先河。彭磷基還于1996年、1998年分別投資2.3億元和1.5億元，建成祈福英語實驗學校和祈福新邨學校，使祈福新邨的教育從幼兒園貫穿至高中；2001年，彭磷基斥資10億元興建三甲醫(yī)院。次年，占地130畝的祈福醫(yī)院落成，并在2003年至2005年被連續(xù)評為“香港市民最信賴的內地醫(yī)療機構”。

以祈福新邨為首的大盤內部完善的生活配套，原本可以說是一種特殊歷史時期的自救，但這種自救一定程度上，恰好填補了外部公共建設的缺位。在番禺還屬于欠發(fā)達狀態(tài)的九十年代，大盤不僅貢獻了重要的財政收入，而且在番禺的繁華地段還局限在市橋時，以拓荒牛的身份，帶著作為社區(qū)配套的醫(yī)療、教育等重要資源扎根在鐘村、南浦、大石等地，為番禺日后繁華的擴散，打下了重要的圖釘。

大盤時代

2000年，番禺正式撤市設區(qū)，廣州《城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》首次提出“東進南拓西聯北優(yōu)”的發(fā)展戰(zhàn)略，番禺恰好是“南拓”的重點，加上前一年連接市區(qū)與番禺的華南快速干線開通。原本只有祈福一座島嶼孤懸的郊野，開始變得熱鬧起來。

2001年4月28日, 華南快速干線的番禺大橋腳下，星河灣正式開盤, 以一句頗具影響力的廣告語“華南板塊掀起你的蓋頭來”，宣告了這個代表中國地產“大盤時代”的地名浮出水面，5月1號，碧桂園精心布局的華南碧桂園也正式開盤，不久后，南國奧林匹克花園、錦繡香江、華南新城、廣州雅居樂、廣地花園相繼在此落地。這些樓盤的共同點是面積大得驚人，以至于馬來西亞的楊經文建筑師在為占地近兩平方公里的華南新城做規(guī)劃方案時, 難以把握其空間尺度, 提出了用輕軌來連接各個組團的建設方案。上面的大盤與祈福新邨集合起來，被媒體稱之為華南板塊“八大金剛”。

這種在近郊以造城的規(guī)模打造的超大樓盤，深刻地推動接下去十年里中國房地產形態(tài)的變化，以至于當時的地產研究界有句口號：“中國地產看廣東，廣東地產看廣州，廣州地產看華南。”

相比九十年代祈福瞄準的香港度假客，番禺大盤的主流住戶此時已經發(fā)生了變化，樓盤里講普通話的人漸漸多了起來。大批從外地來到廣州打拼的上班族，在積累了幾年的資本后，紛紛選擇這里落腳安家，與老城區(qū)相比低廉的房價、又能享有老城區(qū)一樣完善的社區(qū)配套，再加上清新的自然環(huán)境，使得番禺大盤在廣漂眼里非常誘人。而歷經亞洲金融危機和“非典”的沖擊后，廣州樓市處于歷史低點，郊區(qū)樓盤更是首當其沖。這給了廣漂們難得的“上車”機會。在番禺買房，成了“新廣州人”的一道重要認證。

但反過來，“新廣州人”的大量涌入，也改變了番禺原本偏安于廣州一隅，自成體系的樣貌。新廣們雖然在這里安家，卻因為不是番禺的原住民，工作在市中心，白天的活動自然也在市中心，久而久之，番禺成了各大媒體口中典型的睡城。因為眾多大盤的存在，番禺的一部分生物鐘，被強行塞進了廣州的節(jié)奏，每天早晨，在洛溪大橋、番禺大橋，新光快速上，往北去向廣州的車流有數百米之長，南來番禺的車輛則相形見絀。

而除了這個極具視覺沖擊感的畫面外，占據在華南板塊的超大樓盤對番禺帶來的影響，還在一些更深層的地方隱秘作用著。

2000年廣州《城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》出臺后, 無論是從區(qū)位價值還是基礎設施建設的條件來看, 廣州南拓最佳的選擇都應該是從天河CBD，沿既有的城市交通主軸廣州大道、華南快速、新光快速延伸到海珠, 再到華南板塊、最后到番禺市橋。但華南板塊的戰(zhàn)略性土地資源，大部分已被效仿祈福新邨在此開發(fā)大盤的地產商所控制。廣州戰(zhàn)略規(guī)劃不得不跳過這個地區(qū)，重新選擇新的南拓軸：在番禺的東部地區(qū)以市級財政建設地鐵4號線、南沙港快線、廣珠高速東線等交通干線, 重新構筑一條將科學城、奧體中心、琶洲會展中心、生物島、大學城、亞運城、南沙港區(qū)等串聯起來，用以支持高新產業(yè)和港口工業(yè)發(fā)展的新南拓軸。

由于南拓軸的東移, 番禺片區(qū)從華南板塊到市橋這個地帶被定義為“南部轉移軸”，被廣州城市發(fā)展、公共治理和財政“邊緣化”了，番禺最被原住民所公認的核心地帶，就這樣被“南拓”戰(zhàn)略的步伐跨過去，留在身后了。

告別睡城

毫無疑問，番禺本身也意識到了大盤在塑造自身形態(tài)上的巨大能量，相比九十年代和新世紀初被動地由這股能量推著走，如今番禺正在努力擺脫這種被動的狀態(tài)。

今年3月28日，番禺區(qū)“產智融合創(chuàng)新發(fā)展”主題推介會在白云國際會議中心舉行，番禺在這次推介會上爭取到了38個項目的簽約，預計總投資額約558億元。

“番禺，已經成為一個投資者興業(yè)致富、旅游者觀光度假、老百姓安居樂業(yè)的好地方?！狈畢^(qū)區(qū)長陳德俊在推介會上自信滿滿地宣告。

與此同時，大興土木的萬博CBD，正在不斷刷新番禺天際線，2020年，CBD就將全面竣工啟用。未來，這一商圈還要沿著漢溪大道一路拓展，直至廣州南站，南站的定位則為泛珠CBD、華南樞紐門戶以及綜合商貿新區(qū)，根據相關規(guī)劃，南站板塊將逐步構建以高端商務服務業(yè)為主導、IAB產業(yè)為支撐、文體旅游為特色的現代產業(yè)體系。番禺的核心地帶，正在借此蓄力，奪回發(fā)展的主動權。

2020年，也是廣州地鐵22號線通車的時間，這條貫通荔灣區(qū)中心白鵝潭與番禺區(qū)中心番禺廣場的快線，計劃在祈福設站，這座番禺大盤的鼻祖，終于不再是二十多年前的孤島，而它曾經拓荒的土地，也早已大不一樣。

2017年，祈福新邨最新的商業(yè)綜合體：祈福繽紛世界開業(yè)，在那里逛街的顧客們，除了打扮得很慵懶的祈福住戶，新增了不少特意前來的年輕人，就連東張西望的外國游客，都能見到三兩撥。只有拐到商場角落的大家樂，在這家年輕顧客的視野尤其不注意的港式快餐連鎖里，你能看到空蕩蕩的用餐席上，零星坐著頭頂爬滿白發(fā)的老人，他們有的非常端正地用刀叉吃著其實就是快餐的扒飯，有的則很松弛地陷在座椅里用粵語跟對面的老友談笑。他們就是祈福新邨如今已經不多，在此買房度假養(yǎng)老的香港住戶。

他們曾經浩浩蕩蕩，是這座島嶼故事開篇的主角，而如今稀稀落落，已經是島嶼故事尾聲的注腳。

一直不變的，大概是繽紛世界外的祈福新邨巴士總站，每天的晚高峰時段，從這個巴士站都會準時發(fā)出數十個班次的樓巴，去往廣州市中心的各大商圈：體育西、環(huán)市東、珠江新城，把新邨數以萬計的住戶，擺渡回家。樓巴本身，已經成了祈福住戶心中的一艘客輪，從華燈初上的市中心駛離，融入番禺的夜色。就像客輪從大陸起航，一頭扎進茫茫的大海。

如今，當這些樓巴的乘客沿著番禺大橋跨過珠江，進入番禺時，假如他們向車窗的左邊望去，可以看到萬博CBD的燈火，已經越來越明亮，不亞于他們背后的市中心。

番禺的夜色，已經不再是睡城的疲憊，它正試圖用越來越明亮的燈火，喚醒自己的未來。

撰文 | 克朗代克

參考資料

1.袁奇峰 魏晨 《從“大盤“到”新城“：廣州”華南板塊“重構思考》，城市與區(qū)域規(guī)劃研究，2011-04-30

2.《特寫|“中國第一邨”的地產啟蒙》，時代財經，2019-09-20

3.《“中國第一邨”是怎樣煉成的？》，南方日報，2018-10-26

圖片源于網絡

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